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    找人代持購房有風險 別墅突被查封拍賣真房主懵了
    永興房產網 www.solarenergybulbs.com 更新:2022-9-3  來源:金羊網

    購房無小事。因為購房資格、價格等原因,一些消費者選擇找他人以“代持”的方式來進行購房。但在法律層面,代持購房的風險非常大,稍有不慎就將產生糾紛。本期楊某的真實訴案供看官引以為鑒。

    多年前,楊某曾借用他的司機徐某的名義,在廣州番禺購買了一套別墅和一輛奔馳車,自打收樓后,楊某和家人就一直住在別墅里。但徐某后來因借貸糾紛被劉海(化名)起訴,在徐某名下也就是楊某所使用的價值千萬的別墅和奔馳,也將面臨拍賣。

    更令人驚奇的是,直到自己所居住的別墅被查封時,楊某才得知此事。自己出資購買的財產突然要被法院拍賣,楊某真是一頭霧水。

    ■新快報記者 高京

    借名買別墅

    楊某的工作非常忙碌,經常國內、國外兩邊跑。為了更好開展工作,他在2009年3月聘請徐某擔任助理兼司機。

    就在兩個人合作一個月后,徐某向楊某借款65萬元,這筆錢原本是楊某用于購房所用,但當時他沒有過多考慮,直接借給了徐某。

    到了約定的還款日,徐某并沒有還款,但此時楊某想要買房,但因為資金不夠,他與徐某簽訂了借名買房的協議書,約定以徐某的名義在番禺購買了一棟3層的別墅。該《協議書》約定,楊某享有該房屋的占有、使用、收益和處分權,徐某未經楊某書面同意,不得擅自處分該房屋。

    楊某的這次購房是以貸款的方式進行。自2009年9月起,楊某每年以現金存款或者轉賬的方式向還款賬戶支付貸款。雖然徐某在不久后離職,但楊某依舊按照時間償還貸款。

    2011年1月,楊某的別墅正式收樓,一家人開開心心搬進別墅居住。當年11月,楊某在別墅門口立了一塊鎮宅石以紀念其父親,上面刻了自己的名字。直到今天,別墅的首付、月供、裝修費、專項維修基金、物業費、水電費也均由楊某實際支付。

    別墅被查封

    徐某離職后,針對徐某欠債不還的行為,2011年10月11日廣州市白云區人民法院作出了民事判決書,要求徐某和他的朋友藍某對本金65萬元的借貸及利息承擔連帶清償責任。但在判決之后,楊某并沒有收到徐某的還款,反倒在2014年11月,發現一份法院執行拍賣文書被貼在了自家別墅的大門上。

    一頭霧水的楊某經過了解才知道,原來徐某因欠款被起訴,他的別墅因在徐某名下,已被第三方債權人劉海申請查封,案件進入執行拍賣程序。

    徐某在2012年9月24日向劉海借款300萬元,兩人在當天簽訂了《借款合同》,約定徐某借款金額、還款日期及借款利息和違約金的計算方法。但據劉海透露,徐某在借款合同期滿后杳無音訊,未履行任何還款義務。2013年,劉海將徐某告上法庭,要求償還借款300萬元,并支付逾期還款利息108萬元,違約金36萬元。

    經過廣州市白云法院的審理,雙方對于此次借款行為無任何異議,遂于2014年1月26日作出判決書:徐某向劉海歸還借款本金300萬元,給付利息71.5萬元以及逾期還款利息,當時借款的擔保人李某承擔連帶清償責任。

    不過徐某此后并未履行還款義務,劉海在兩個月后申請法院強制執行,白云法院立案執行,執行標的額為410萬余元,此后登記在徐某名下的別墅和奔馳被法院查封。

    而作為別墅的實際擁有者,楊某在第一時間向白云法院提起了執行異議之訴。楊某稱,自己才是涉案別墅的所有權人,徐某只是名義上的所有權人,且別墅尚未辦理正式產權登記,房產和車輛也一直是由他本人在實際占有、使用。

    與此同時,楊某還向一審法院提交了一份司法鑒定書,稱協議書確實是在楊某與徐某于2009年簽訂,遠早于徐某向劉海借款行為之前。因此楊某認為徐某的個人借款與其代持房產及車輛無關。

    在執行異議之訴案件中,一審時徐某承認他與楊某簽訂過協議書,涉案房屋及車輛是由楊某出資購買、使用,他本人沒有任何出資,只是代持關系。

    但此時,作為第三方債權人的劉海提出了自己的觀點,他認為楊某所稱與徐某之間的代持關系,本身不具有合法性和合理性,并稱不排除楊某和徐某二人存在共同侵害第三方債權的情況。劉海還對代持協議所作的司法鑒定提出了質疑,認為法庭不能僅憑楊某和徐某之間的陳述來認定上述財產的歸屬。

    案外疑有詐

    白云法院認為,涉案房產的首付款及每月貸款,均是楊某出資將款項打到徐某賬戶,或者直接打到還款賬戶。此外,《協議書》的內容也可以證實楊某與徐某就涉案房產的所有權問題已經進行了明確約定,約定時間與購房時間吻合,真實性也經司法鑒定作出確認。

    為此,白云法院在2017年5月23日作出一審判決,上述涉案被查封的房屋、車輛所有權為楊某,徐某民間借貸糾紛一案中,不得執行上述楊某的房產和車輛。

    二審時,廣州中院認為,對于一審判斷涉案房屋和車輛是楊某借徐某之名購買,符合客觀實際。不過楊某和徐某簽訂的《協議書》只是雙方內部協議,在雙方并未將涉案房屋和車輛的權屬轉移登記至楊某名下時,并不產生物權變動的法律后果,亦不能產生對抗第三人的法律后果。因此,楊某不能以此要求阻卻對涉案房屋和車輛的執行。

    同時廣州中院認為,楊某是為了貸款方便借用他人名義購房,屬于放任并故意讓涉案房屋登記在他人名下,對涉案房屋未登記在其名下顯然存在過錯,應對其中的風險有所預見并予以承擔。

    為此,廣州中院在2018年9月19日作出二審判決,判決書中明確寫到一審判決認定事實清楚,唯案件處理欠妥,予以糾正,遂撤銷白云法院判決,駁回楊某的全部訴求。

    廣東省高院2019年8月7日發布《關于審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》,其中第11條提到,金錢債權執行中,人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行,案外人主張其與被執行人存在借名買房關系,且能夠提供證據證明案外人才是實際產權人的,如無損害國家利益、社會公共利益的情形,可以排除執行。

    為了維護自己的合法權益,對于劉海與徐某之間的借款糾紛,楊某以權益受損的案外人身份在2020年向白云法院提交了再審申請書,請求依法撤銷白云法院作出的民事判決書,改判駁回劉海的全部訴訟請求。

    楊某稱,本案原審法院未對案涉款項支付、當事人的經濟能力等情況進行合理審查,認定案件基本事實存在重大錯誤,未查明本案涉嫌虛假訴訟的事實,導致本案案外人的財產面臨被執行的風險。原審判決嚴重損害了申請人的合法權益,應通過再審程序予以撤銷。另外楊某通過徐某涉嫌詐騙案刑事偵查獲知,徐某與劉海之間所謂“借款”實際最終又轉回出借人劉海等涉案人員賬戶中,案涉款項根本未實際出借,屬于系刻意偽造債務。

    2021年6月25日,白云法院作出民事裁定書,稱關于原審原告劉海與原審被告徐某、李某民間借貸糾紛一案,白云法院在2014年1月26日作出的民事判決,已經發生法律效力。經本院院長提交審判委員會討論認為,該判決確有錯誤,應予再審,遂裁定本案將另行組成合議庭再審,再審期間中止原判決的執行。

    目前,該案的再審仍在審理當中。

    律師說法

    代持協議不具有物權法律效力

    廣東法制盛邦律師事務所賴芃律師認為,如果消費者以他人代持的方式購房,從法律的角度來說,只認可代持人為房屋實際產權人,具有物權效力。即便沒有頒發正式的房產證,購房合同以及預售證上的代持人名字,也具有法律效力。

    相反,房屋實際出資購房人與代持人所私下簽訂的協議,并不具有物權法律效力。代持人如果私自將房屋抵押、買賣,將直接損害房屋實際所有人的利益。當然,如果代持人的債務糾紛屬于虛假情況,即偽造債務以此謀利,需要房屋實際所有人提供證明虛假輸送的強力證據才行。

    賴律師建議,切不要圖一時方便而選擇代持購房的方式,稍有不慎就會引發潛在的法律風險和隱患。

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